大中华区物业摘要：向新向优 蓄势而兴-JLL-20260527

　　甲级办公楼市场

　　需求分化复苏，成本驱动型升级仍为主要需求来源。

　　科技行业带动市场需求修复，消费及出海相关企业租赁需求展现区域差异化特征。市场保持租户利好，部分城市租金跌幅收窄，租金表现分化加剧。2026年一季度，中国主要城市甲级办公楼市场需求端分化复苏，部分城市租赁活跃度持续提升，一线城市净吸纳量达46.1万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主，企业积极把握租金调整的窗口期，推进办公空间搬迁升级与成本优化。同时，产业升级带动的扩张需求逐步释放。整体市场持续利好租户方，租约灵活性成为业主竞争关键。

　　科技互联网行业继续带动市场需求修复。人工智能、游戏、消费电子、机器人等细分领域扩张活跃，带动大面积整层租赁成交。科技行业发展也让高算力配套、数据安全等要求逐步成为企业选址的重要考量因素。金融及专业服务业依旧保持稳健的刚性支撑。以上海为例，私募基金及证券公司保持活跃。同时，律所等专业服务企业抓住窗口期进行办公空间的升级。消费模式的转变推动零售企业的办公需求。以户外运动和潮玩为代表的新消费概念零售品牌显现扩张态势。出海浪潮下，跨境法务、国际物流、跨境支付等配套专业服务需求活跃度有所上升，各城市依托自身产业禀赋，形成差异化的需求结构。

　　一季度，新增供应呈现结构性分化，部分城市空置率出现边际改善。上海、广州、深圳核心板块与热门新兴板块去化表现亮眼，空置率环比有所下降。北京无新增项目入市，核心板块空置水平保持稳定，新兴板块仍存压力。与此同时，多地通过业态调整、存量空间改造等方式盘活低效办公资产，一定程度上缓解了整体市场的去化压力。

　　全国甲级办公楼租金整体水平仍处于调整阶段，部分城市租金跌幅有所收窄。项目表现分化加剧，部分已成功续租主力租户或者达成目标出租率的优质项目率先收紧在议价空间。面对市场竞争，大部分业主仍保持较大的议价空间，通过延长免租期、定制化装修、分担搬迁成本等灵活条款吸引并留存优质租户。

　　2026年迈入“十五五”规划开局阶段，高质量发展、科技自立自强与内需提振成为年度核心政策方向，为甲级办公楼市场稳步复苏筑牢政策基底。伴随政策红利不断落地释放，高技术、高附加值产业将维持扩容发展节奏，持续催生刚性办公租赁需求。金融及专业服务等传统优势行业保持韧性，是市场长期稳健的需求基本盘。区域发展格局持续分化，具备成熟产业集群与对外开放优势的重点城市，将依托消费电子、人工智能融合、游戏产业及中企出海等优质赛道率先回暖，成为带动整体市场需求修复的核心动力。