房地产行业周报：一线城市领先信号明显，信心边际增强-中邮证券-20260519

　　投资要点

　　根据统计局数据，26年4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%0.3%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%、0.3%。当前基本面呈现结构性改善、区域分化收敛、信心边际增强三大特征。上海、广州、深圳等核心城市新房价格环比已现正增长，上海二手房价连续三个月环比正增长，价格企稳成为资产负债表修复的关键前提。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为186.33万方，本年累计新房成交面积为3006.1万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为168.78万方，同比+0.9%，环比+5.3%其中一线城市近四周平均成交面积为57.58万方，同比+4.8%，环比+5.1%，二线城市近四周平均成交面积为75.23万方，同比+0%，环比+4.9%，三线城市近四周平均成交面积为35.96万方，同比-2.9%，环比+6.4%。上周14城商品住宅可售面积为7408.32万方，同比-6.98%环比-0.6%，14城去化周期为19.32个月，其中一线城市去化周期为13.49个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为277.57万方，本年累计二手房成交面积为4350.21万方，累计同比+0.9%。20城近四周平均成交面积为251.04万方，同比+16.9%，环比-1.4%。截至2026/5/4全国城市二手房出售挂牌量指数为1.91，环比-0.5%，挂牌价指数为143.17，环比-0.2%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为60宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为59宗，成交商服类土地数量为21宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.7，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6913.25元/平方米，溢价率为5.03%，环比-0.37pct，成交商服类土地楼面均价为2784.5元/平方米，溢价率为1.44%，环比-0.35pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.23%，沪深300指数下跌0.25%，房地产指数跑输沪深300指数2.97pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.38%，恒生综合指数下跌2.33%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.95pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。