房地产行业2026年4月月报：4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善-中银证券-20260522

　　核心观点

　　【新房成交】

　　4月新房成交面积环比负增长，同比由负转正。4月47城新房成交面积环比-24.4%，同比+2.8%，同比增速较3月提升了7.0pct。1-4月累计同比-10.3%。

　　从各能级城市来看，4月一线城市新房成交同比由负转正，二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：3月新房成交面积环比+3.0%，同比+27.7%，同比增速较3月提升了32.5pct。具体来看，北京、深圳环比均提升，上海、广州环比均下降；同比除深圳外均上升。北京环比+60%、同比+59%，上海环比-6%、同比+32%，广州环比-18%、同比+21%，深圳环比+14%、同比-22%。1-4月一线城市新房成交面积累计同比-5.9%，其中广州同比+2%，上海同比+0.2%，北京同比-3%，深圳同比-43%。2）二线城市：4月新房成交面积环比-22.8%，同比-0.7%，同比降幅较3月收窄8.7pct。其中南宁同环比均正增长（同环比增速均为14%）；杭州环比-19%、同比-1%；成都环比+9%、同比-22%。1-4月二线城市新房成交面积累计同比-15.8%。3）三四线城市：4月新房成交面积环比-35.6%，同比-4.5%，同比增速较3月下降5.5pct。其中扬州、遵义、丽江、莆田同环比均正增长。1-4月三四线城市新房成交面积累计同比-7.0%。

　　【二手房成交】

　　4月二手房成交同环比均正增长。4月23城二手房成交面积环比+6.6%，同比+8.5%，同比由负转正，同比增速较3月提升了14.8pct。1-4月累计同比-0.9%。

　　从各城市能级来看，4月各能级城市二手房成交均同比改善。4月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、16.4%、7.7%，同比增速分别为12.4%、6.1%、8.2%，一、二线城市同比增速较3月分别提升13.2、19.1pct、三四线城市同比增幅扩大5.9pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+10%、环比-9%，深圳同比-5%、环比+11%，上海同比+19%，环比-7%；二线城市中，除杭州外同比均上升。其中杭州同比-1%、环比+7%，成都同比+0.2%、环比+7%。1-4月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为0.4%、-5.0%、8.6%。其中北京1-4月累计同比-1%，上海累计同比+4%，深圳累计同比-10%，杭州累计同比-19%。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至4月末，13城新房库存面积环比-0.5%，同比+1.0%；去化周期20.4个月，环比-0.6个月，同比+4.9个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　【土地市场】

　　4月土地成交规模同环比负增长，但溢价率环比上升。4月全国（300城）成交土地建面环比-30.7%，同比-26.0%；楼面均价环比+14.9%，同比-12.2%；平均土地溢价率为6.3%，环比+3.3pct，同比-1.9pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-21.2%、-36.7%、-42.9%，同比增速分别为-43.0%、-26.9%、-23.0%；楼面均价分别9931、2057、714元/平，环比增速分别为43.2%、27.0%、-1.0%，同比增速分别为83.0%、-33.3%、-16.9%；平均溢价率分别为4.9%、9.8%、2.7%，其中一线城市环比+0.9pct，同比-0.8pct；二线城市环比+6.2pct，同比-3.5pct；三线城市环比+0.4pct，同比-2.4pct。从累计来看，1-4月全国（300城）成交土地规划总建面同比-15%，成交总价同比-31%，楼面均价968元/平，同比-18%，平均溢价率4.8%，同比-4.6pct。

　　【房企】

　　销售：百强房企4月销售同比降幅收窄。百强房企4月全口径销售额同比-11.6%（前值：-18.2%）；累计同比-20.7%（前值：-24.8%）。头部梯队房企销售同比增速转正。4月CR5、CR10全口径销售额同比增速转正，分别为20.9%、7.3%，同比增速分别提升26.3、18.6pct。TOP20房企中，4月销售额同比为正的企业有：中建东孚（+136%）、华润（+50%）、招蛇（+48%）、中建壹品（+42%）、保利置业（+13%）、金茂（+26%）、中海（+20%）、保利发展（+5%）。1-4月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+96%）、中建壹品（+52%）、金茂（+23%）、中海（+14%）、招蛇（+11%）、华润（+2%）、绿地（+1%）。

　　拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企4月全口径拿地金额同比-66.8%，拿地强度10%，环比+2pct，同比-17pct；拿地建面同比-36.2%；楼面均价1.3万元/平，同比-47.9%。具体来看，4月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额125亿元，拿地强度48%）、金茂（41亿元，46%）、绿城（40亿元，38%）、中海（30亿元，13%）。从累计来看，1-4月百强房企全口径拿地金额同比-50.0%，拿地建面同比-28.7%，楼面均价7674元/平，同比-29.9%，拿地强度25%，同比-14pct。1-4月拿地金额排名中，越秀排名第一（拿地金额282亿元，同比+26%，拿地强度110%），其次是华润（218亿元，-34%，31%）、保利发展（134亿元，-56%，17%）、金茂（117亿元，-67%，37%）、绿城（78亿元，-78%，22%）、招蛇（74亿元，-73%，13%）、滨江（58亿元，-79%，24%）。

　　融资：4月房地产行业融资规模同环比持续正增长。4月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计615亿元，同比+29%，环比+18%，平均发行利率2.70%，同比-0.06pct，环比+0.15pct；1-4月发行规模合计1879亿元，同比+12%，平均发行利率3.00%，同比-0.11pct。具体来看，主流重点房企中，4月首开、金茂、保利置业发行债券规模较大，分别为50.5、25.0、15.0亿元。26年5-12月行业国内外债券到期规模为4780亿元，其中6、7月是到期小高峰，到期规模分别为1079、909亿元。

　　【政策】

　　中央层面，1）4月28日，政治局会议召开，对地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。2）4月13日，财政部、住建部发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政支持实施城市更新工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。3）4月24日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。本次获批项目分别为中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集资金规模合计145.2亿元。底层资产分别位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等。除本次获批项目外，全市场已申报17只商业不动产REITs，合计拟发行规模突破600亿元，覆盖购物中心、奥特莱斯、办公、酒店、社区商业等多元业态。

　　地方层面，1）深圳优化调整限购政策，增加限购区域可购房套数，限购区域内购房增加持居住证人群。深圳自4月30日起调整限购政策，一是在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套；二是新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。2）多地优化公积金贷款政策，深圳、广州大幅提高贷款额度上限，南京扩大异地贷款范围之安徽省全域，济南、青岛扩大公积金提取用途至支付物业费、支付契税、用于城市更新等多个方向。其中，深圳个人公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元；购买本市首套房的，上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从20%提高至40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。广州个人公积金贷款最高额度提高至100万元，两人及以上共同购房贷款最高额度提高至200万元；一孩、二孩、三孩家庭分别可上浮10%、40%、50%；新增购买“好房子”上浮情形，可上浮30%，累计最高可上浮80%，两人最高可贷款额度达360万元。南京优化公积金政策，扩大住房公积金异地贷款范围至安徽省全域，苏皖全部29个城市的住房公积金缴存人，在南京市购房均可向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

　　【板块收益】

　　4月房地产板块绝对收益为7.0%，但相对收益（相对沪深300）为-1.1%，地产板块跑输沪深300，虽然近两月楼市出现了“小阳春”行情，但其持续性仍待观察，市场信心不足。

　　投资建议

　　4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，楼市成交同比增速由负转正。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

　　现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

　　风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。