房地产行业报告：行业β仍受制于市场验证进度-中邮证券-20260527

　　投资要点

　　在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，行业的β仍受制于“去库存与价格企稳”验证进度。二手先修复、新房滞后的格局延续，资金在二级市场继续偏好具α特征的资产（深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强者）。虽有政策托底与核心城市二手链条改善，土地与新开工仍弱、融资净额波动提示行业出清未终局，β行情仍易受数据扰动。在此背景下，我们建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为193.7万方，本年累计新房成交面积为3199.8万方，累计同比-8.6%。30大中城市近四周平均成交面积为171.7万方，同比-1.9%，环比+1.7%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.25万方，同比+5.1%，环比+2.9%，二线城市近四周平均成交面积为75.67万方，同比-3.2%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为36.77万方，同比-9%，环比+2.3%。上周14城商品住宅可售面积为7411.17万方，同比-6.75%环比+0.04%，14城去化周期为19.35个月，其中一线城市去化周期为13.42个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为273.89万方，本年累计二手房成交面积为4624.09万方，累计同比+1.4%。20城近四周平均成交面积为244.72万方，同比+19.3%，环比-2.5%。截至2026/5/11全国城市二手房出售挂牌量指数为1.67，环比-12.6%，挂牌价指数为143.04，环比-0.09%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为44宗，成交住宅类土地数量为36宗，新增供应商服类土地数量为87宗，成交商服类土地数量为46宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7464元/平方米，溢价率为7.54%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1932.5元/平方米，溢价率为1.48%，环比+0.17pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.69%，沪深300指数下跌0.3%，房地产指数跑输沪深300指数3.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌6.41%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.72pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。