上海不论新房还是二手量价表现均优于全国，我们认为在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求，上海从2020年放宽人才引进、居转户、留学生落户门槛效果明显。
但上海新房和二手热度分化明显。2025年，二手房成交套数占比提升至83%（2022年62%），其中200万元及以下房源的成交占比提升至40%（2023年10%，上海老龄化严重、房产代际转移加速），一二手套均成交总价之差提升至650万元（2021年190万元），卖旧买新置换链条难以打通。
上海内部区域也显著分化，将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区，2025年，市区、近郊的新房成交额分别相当于高峰期2022年的97%和66%，而远郊仅相当于高峰期2021年的30%（甚至弱于全国水平的45%）；市区和近郊新房成交均价持续上涨，而远郊的下行趋势和幅度与全国基本一致。
2026年以来，上海二手市场在不以价换量的前提下出现好转，一方面挂牌量较年初下降、挂牌价较年初提升；另一方面低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通，改善有望传导到新房端。上海楼市率先复苏但传导到其他城市的路径并不清晰，反而各城市内部基本面改善出现点状机会的概率提升。
对房企而言，精准投资能力的重要性加大。个股端，推荐折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国，以及重仓上海的中介，如贝壳-W、我爱我家。
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国信地产：任鹤/王粤雷/王静
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